Asociado Senior. KPMG Abogados
Puede
resultar paradójico el hecho de sostener que se abre un nuevo frente
de batalla para uno de los operadores habituales de nuestro entorno
empresarial, las entidades financieras, cuando la norma con base en
la cual se abriría dicho frente ha sido derogada hace unos meses,
concretamente, con fecha 1 de enero de 2016. Sin embargo, la cuestión
podría no ser tan evidente como parece.
En
efecto, la Ley 57/1968, “Sobre
percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta”
fue derogada en virtud de la Disposición Final Tercera de la Ley
20/2015, sobre “Ordenación,
supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y
reaseguradoras”
que, a su vez, introdujo varias modificaciones en la Ley 38/1999, de
5 de noviembre, de “Ordenación
de la Edificación”.
Sin embargo, y a pesar de la reforma comentada, la Ley de Ordenación
de la Edificación, concretamente en la redacción de su apartado
1.b), no ha venido a desvirtuar la interpretación protectora de los
derechos del adquirente particular que nuestro Tribunal Supremo
realizó del ya derogado precepto 1.2º de la Ley 57/1968, y que
venimos a comentar.
Dicho
precepto, cuya redacción prácticamente se mantiene intacta con la
nueva ley, no hace sino referencia a la obligación de las compañías
promotoras o constructoras de viviendas de restituir a los futuros
adquirentes los importes que hubieran percibido en atención a una
construcción de una vivienda que deviene infructuosa porque la misma
no se iniciara o no llegara a buen fin, pero siempre y cuando dichos
importes hubieran sido abonados en una “cuenta
especial”.
En
este sentido debemos indicar que, de la redacción dada en la Ley
57/1968 se podría llegar a entender que solo aquellos ingresos
realizados en la “cuenta
especial”
podrían ser susceptibles de restitución por parte de la promotora o
constructora en caso de que la construcción y entrega de las viviendas
resultara fallida.
Pues
bien, después de innumerables resoluciones judiciales recaídas en
primera instancia y apelación, el Tribunal Supremo, por medio de su
Sentencia nº 733/2015, de 21 de diciembre, procedió a extender la
mencionada obligación de restitución de importes a todas aquellas
entidades financieras que, aún no contando con una “cuenta
especial”,
supieran o tuvieran que haber sabido que los importes ingresados en
una de sus cuentas lo fueron con objeto de adquirir viviendas en
construcción cuya entrega no fue posible, bien porque no se iniciara
la construcción o bien porque no llegara a finalizarse.
Esta
afirmación supone un gran avance en la protección de los
adquirentes de viviendas para uso propio, que eran los destinatarios
de aquella norma y para los cuales fue confeccionada, y es que, con
base en dicho pronunciamiento se abre la posibilidad real de que,
aquellos adquirentes, que con base en el citado precepto realizaran
ingresos en una cuenta bancaria que no contara con la condición de
“especial”
puedan reclamar directamente a la entidad financiera la restitución
de la totalidad de los importes abonados, sin necesidad de quedar
limitados a realizar una reclamación a una promotora o constructora
que, en no pocas ocasiones, se encuentra en un estado de insolvencia
inminente, cuando no ya ha sido declarada en concurso de acreedores.
Por
lo tanto, se deriva responsabilidad hacia la entidad financiera,
quien, con únicamente “saber”
o “tener
que saber”
(así se recoge expresamente en el Fundamento Jurídico Quinto, in
fine, de la citada Sentencia) que los ingresos realizados iban
destinados a adquirir unas viviendas en construcción que
posteriormente no pueden finalizarse y entregarse, debía haberse
asegurado de abrir una cuenta especial que recoge expresamente el
artículo 1.2º de la Ley 57/1968, así como de haber concertado un
aval o seguro que se mencionan en el artículo 1.1º, bajo riesgo de
asumir la devolución de las cantidades ingresadas, más los
correspondientes intereses.
Otra
cuestión relevante al respecto es atender al hecho de que dicha
sentencia única y exclusivamente aborda la responsabilidad de
aquellas entidades financieras que perciben los ingresos destinados a
adquirir las viviendas futuras, pero no resulta de aplicación a
aquellas entidades que solamente actúan como financiadoras de la
construcción y reciben cantidades en concepto de amortizaciones del
préstamo hipotecario otorgado para la construcción de las
viviendas.
La
mencionada cuestión ya fue resuelta mediante la Sentencia del
Tribunal Supremo, de fecha 16 de enero de 2015, que en su Fundamento
Jurídico Tercero hacía expresa referencia a la distinción entre
ambos supuestos.
En
conclusión, incluso con derogación legislativa “de
por medio”,
se ha abierto una nueva vía de reclamación frente a las entidades
financieras, a quienes se ha extendido una responsabilidad de la que,
probablemente, deberían haber respondido únicamente las compañías
promotoras o constructoras de viviendas, tal y como así expresamente
se recogía en el artículo 1.2º de la mencionada Ley 57/1968, pero
que ha visto ampliado su ámbito de aplicación como consecuencia de
la actual situación económica y social de nuestro país.
Si te gustó esta entrada, tal vez te interesará leer:
No hay comentarios:
Publicar un comentario
Déjanos aquí tu comentario. ¡Gracias por participar en la conversación!