Autor: Alfredo
Martínez Muriel, abogado
Sección de Derecho de Consumo del Colegio de Abogados de Málaga y delegado de AUSBANC en Málaga
El pasado 11 de marzo entró en vigor
el Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de
deudores hipotecarios sin recursos.
Como su propia exposición de motivos
recoge, la dramática situación en la que se encuentran miles de familias en
paro que no pueden atender sus préstamos hipotecarios, les está llevando a
perder su casa (dejando en papel mojado
el artículo 47 de la CE que consagra el derecho a una vivienda digna), y a
seguir debiendo al banco importantes cantidades de dinero debido a la
depreciación de la vivienda.
Dicho Real Decreto permite que
ciertos deudores puedan finalmente quedar liberados de sus préstamos
hipotecarios mediante la ya famosa dación en pago.
Ahora bien, teniendo en
consideración el excesivamente restrictivo ámbito subjetivo y objetivo de
aplicación, es obvio que tan solo va a resolver el problema de una mínima parte
de los deudores hipotecarios con serios problemas económicos.
Ámbito
Subjetivo de aplicación:
Respecto del deudor hipotecario: se aplica a los contratos de
préstamos hipotecarios cuyos titulares se encuentren en situación del umbral de
exclusión. Lo que ocurrirá siempre y cuando concurran todas estas
circunstancias:
- Que todos los miembros de la unidad familiar (deudor, cónyuge o pareja de hecho y los hijos que residan en la vivienda) estén en paro y no cobren pensiones, prestación por desempleo, etc.
- Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60 % de los ingresos netos de la unidad familiar. Requisito este último difícil de entender pues partimos de la inexistencia de ingresos.
- Que la unidad familiar carezca de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
- Que el préstamo recaiga sobre la vivienda habitual del deudor.
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en caso de existir avalistas, en los garantes deben concurrir estas
circunstancias.
Respecto de la entidad financiera
acreedora:
actualmente y durante al menos dos años se aplicará a todas las entidades
financieras (pues todas ellas se han
adherido).
Una
vez acreditadas tales circunstancias ante la entidad financiera, se produce
como efecto inmediato una moderación de los intereses moratorios quedando estos
reducidos al interés remuneratorio más 2,5 %.
Ámbito objetivo de aplicación.
Se
aplicará a los préstamos hipotecarios referidos a viviendas cuyo precio de
compra ascienda como máximo a:
- 200.000 €, en caso de municipios de más de 1.000.000 de habitantes.
- 180.000 €, en caso de municipios de entre 500.001 y 1.000.000 de habitantes (caso de Málaga).
- 150.000 €, en caso de municipios de entre 100.001 y 500.000 habitantes (caso de Marbella).
- 120.000 €, en caso de municipios de hasta 100.000 habitantes.
Medidas previstas en el Real Decreto
(recogidas en el código de buenas prácticas).
Medidas
previas a la ejecución hipotecaria. Reestructuración de deudas hipotecaria.
Siempre
y cuando el deudor no se encuentre en un proceso de ejecución en el que se haya
anunciado subasta, la entidad está obligada a ofrecer las siguientes medidas
conjuntas:
- Concesión de carencia de 4 años.
- Ampliación del plazo de amortización hasta un máximo de 40 años a contar desde la concesión del préstamo.
- Reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25 %
Si
pese a ello, la operación es inviable (definiéndose
ésta como aquella en la que la cuota hipotecaria, tras la aplicación conjunta
de las referidas medidas, no supere el 60 % de los ingresos que perciban la
unidad familiar) o el deudor se encuentra en proceso de ejecución en el que
se haya señalado fecha para subasta, la entidad financiera podrá ofrecer (voluntariamente) una quita .
Dación
en pago de la vivienda.
Si
no resulta viable la operación con la restructuración y la posible quita, las
entidades financieras están obligadas a admitir la dación en pago siempre y
cuando hayan trascurrido 12 meses desde la solicitud de reestructuración y el
deudor no se encuentre en procedimiento de ejecución en el que se haya señalado
subasta, ni la vivienda esté gravada con cargas posteriores.
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