La protección de los deudores hipotecarios sin recursos

Autor:  Alfredo Martínez Muriel, abogado

Sección de Derecho de Consumo del Colegio de Abogados de Málaga y delegado de AUSBANC en Málaga

El pasado 11 de marzo entró en vigor el Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.

Como su propia exposición de motivos recoge, la dramática situación en la que se encuentran miles de familias en paro que no pueden atender sus préstamos hipotecarios, les está llevando a perder su casa (dejando en papel mojado el artículo 47 de la CE que consagra el derecho a una vivienda digna), y a seguir debiendo al banco importantes cantidades de dinero debido a la depreciación de la vivienda.

Dicho Real Decreto permite que ciertos deudores puedan finalmente quedar liberados de sus préstamos hipotecarios mediante la ya famosa dación en pago.

Ahora bien, teniendo en consideración el excesivamente restrictivo ámbito subjetivo y objetivo de aplicación, es obvio que tan solo va a resolver el problema de una mínima parte de los deudores hipotecarios con serios problemas económicos.

Ámbito Subjetivo de aplicación:

Respecto del deudor hipotecario: se aplica a los contratos de préstamos hipotecarios cuyos titulares se encuentren en situación del umbral de exclusión. Lo que ocurrirá siempre y cuando concurran todas estas circunstancias:

1. Que todos los miembros de la unidad familiar (deudor, cónyuge o pareja de hecho y los hijos que residan en la vivienda) estén en paro y no cobren pensiones, prestación por desempleo, etc.
2. Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60 % de los ingresos netos de la unidad familiar. Requisito este último difícil de entender pues partimos de la inexistencia de ingresos.
3. Que la unidad familiar carezca de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
4. Que el préstamo recaiga sobre la vivienda habitual del deudor.

* en caso de existir avalistas, en los garantes deben concurrir estas circunstancias.

Respecto de la entidad financiera acreedora: actualmente y durante al menos dos años se aplicará a todas las entidades financieras (pues todas ellas se han adherido).

Una vez acreditadas tales circunstancias ante la entidad financiera, se produce como efecto inmediato una moderación de los intereses moratorios quedando estos reducidos al interés remuneratorio más 2,5 %.

Ámbito objetivo de aplicación.

Se aplicará a los préstamos hipotecarios referidos a viviendas cuyo precio de compra ascienda como máximo a:

• 200.000 €, en caso de municipios de más de 1.000.000 de habitantes.
• 180.000 €, en caso de municipios de entre 500.001 y 1.000.000 de habitantes (caso de Málaga).
• 150.000 €, en caso de municipios de entre 100.001 y 500.000 habitantes (caso de Marbella).
• 120.000 €, en caso de municipios de hasta 100.000 habitantes.

Medidas previstas en el Real Decreto (recogidas en el código de buenas prácticas).

Medidas previas a la ejecución hipotecaria. Reestructuración de deudas hipotecaria.

Siempre y cuando el deudor no se encuentre en un proceso de ejecución en el que se haya anunciado subasta, la entidad está obligada a ofrecer las siguientes medidas conjuntas:

• Concesión de carencia  de 4 años.
• Ampliación del plazo de amortización hasta un máximo de 40 años a contar desde la concesión del préstamo.
• Reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25 %

Si pese a ello, la operación es inviable (definiéndose ésta como aquella en la que la cuota hipotecaria, tras la aplicación conjunta de las referidas medidas, no supere el 60 % de los ingresos que perciban la unidad familiar) o el deudor se encuentra en proceso de ejecución en el que se haya señalado fecha para subasta, la entidad financiera podrá ofrecer (voluntariamente) una quita .

Dación en pago de la vivienda.

Si no resulta viable la operación con la restructuración y la posible quita, las entidades financieras están obligadas a admitir la dación en pago siempre y cuando hayan trascurrido 12 meses desde la solicitud de reestructuración y el deudor no se encuentre en procedimiento de ejecución en el que se haya señalado subasta, ni la vivienda esté gravada con cargas posteriores.