4 de octubre de 2017

Plusvalía: cuándo procede su pago

Autor: Federico Nicolás Carrizo, abogado
Carrizo Abogados




Uno de los temas jurídicos más actuales, junto al de las cláusulas suelo y la devolución de los gastos notariales ha sido el propiciado por el pago del impuesto conocido como plusvalía. El mismo se regula en el Real Decreto legislativo 2/2004 de 5 de Marzo por el que se aprueba la Ley de Haciendas Locales, y su nombre técnico es el de Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, que interesa destacar puesto que ahí radica en buena parte su controversia a la hora de tributar o no el impuesto.

Antes, es preciso analizar dentro del mencionado Reglamento 2 artículos; a) artículo 104 que define la naturaleza del impuesto como un impuesto directo que grava el incremento que experimentan los terrenos urbanos a consecuencia de una transmisión…… Y b) artículo 107 que define su base imponible, la cual está constituida por el incremento del valor de los terrenos urbanos.

De ambos, se deducen varios requisitos fundamentales para que se pueda generar el impuesto, tal y como se estableció en la Stcia del TC de fecha 16/02/2017: se configura este impuesto cuando se dan 3 requisitos; a) que se transmita un suelo; b) que en el momento de la transmisión ese suelo sea urbano; y c) que se haya producido un incremento real del valor del suelo.


Pues bien, es evidente que el tercer requisito c) no se produce en algunos casos, y sin embargo, las haciendas locales han aplicado unas normas de valoración objetivas e irreales para devengar igualmente el impuesto.

Una razón por la cual en los últimos años no hay incremento de los valores del suelo es como consecuencia de la pasada crisis económica. Es evidente, que durante los años de “boom” inmobiliario los precios sufrieron unas subidas que no eran reales. Unos años más tarde, y durante la crisis, muchos propietarios se vieron en la obligación de desprenderse de tales inmuebles a un precio menor por el cual se adquirieron. A pesar de vender por un precio menor del que compraron, y no darse las circunstancias para que se devengara el impuesto, las haciendas locales seguían emitiendo el impuesto, y por lo tanto era obligatorio su pago.

A raíz de esta situación se interpusieron varias demandas a nivel autonómico (Sentencias del TSJ de Cataluña de 18 de Julio de 2013, número 805/2013, y 3.120/2012 de marzo de 2012). En todas ellas se declara dar primacía al artículo de la LHL 104 sobre el 107, lo que quiere decir, que para imponer el impuesto, habría que acreditar el incremento real del valor del inmueble, ya que si no existiera, no se generaría el tributo, no habría sujeción al impuesto simplemente como consecuencia de la no existencia del hecho imponible.


Posteriormente, y al hilo de lo anteriormente expuesto, se interpuso la cuestión de inconstitucionalidad n.º 1012-2015 por el Juzgado Contencioso nº 3 de Donostia en base a sus normas forales sobre los artículos 107 y 110.4 de la Ley de haciendas locales por posible infracción al principio de capacidad económica (art. 31 CE) y al derecho de defensa (art. 24 CE). Lo que interesa destacar de esta sentencia del TC de fecha 16/02/2017 es el análisis que hace de los artículos del Real Decreto en cuestión, ya que de la forma que lo habían venido aplicando los Ayuntamientos, se aplicaba la norma mediante un método objetivo de valoración (que no tenía porque ser real)

En otro orden de cosas, esta sentencia sienta las bases sobre las cuales se podrán no pagar las plusvalías cuando se venda a un valor inferior al que se compró, ya que la estimación objetiva que se venía haciendo del impuesto (tanto a nivel autonómico como estatal) no contemplaba una minusvalía, por lo que se gravaba un incremento ficticio del terreno.


Dicha sentencia no admite la cuestión de inconstitucionalidad, sin embargo en su fallo estima parcialmente la misma declarando inconstitucionales y nulos los artículos forales únicamente en la medida en que someten a tributación situaciones de inexistencia de incrementos de valor.

Finalmente, tenemos otra sentencia del TC de fecha 11 de Mayo de 2017 que argumenta análogamente. La misma, si estima la cuestión de inconstitucionalidad, declarando inconstitucionales y nulos los artículos 107.1, 107.2 a) y 110.4, pero únicamente en la medida en que someten a tributación situaciones de inexistencia de incrementos de valor.

Podemos concluir diciendo que para que se devengue dicho impuesto, evidentemente se tienen que dar los 3 requisitos expuestos en la Sentencia de fecha 16/02/2017, y el que ha generado más controversia es especialmente el incremento real del valor del suelo, que puede ser fácilmente acreditado con las escrituras de compraventa.

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imagen inicial: pexels

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