7 de junio de 2017

Regulación de las viviendas turísticas en Andalucía

Autor: Rafael J. Cantero Castillo, abogado
Coordinador de la Sección de Prevención de Blanqueo de Capitales del Colegio de Abogados de Málaga



El arrendamiento de viviendas no sólo tiene como fin cubrir las necesidades de vivienda permanente de los ocupantes, sino que también puede cubrir necesidades temporales como el uso de viviendas con fines turísticos y vacacionales. De acuerdo con la distribución competencial que establece nuestra Constitución, la regulación de los arrendamientos urbanos corresponde al Estado, mientras que la competencia sobre viviendas turísticas es exclusiva de las Comunidades Autónomas.

En Andalucía es el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, el que regula el arrendamiento de las viviendas que se realicen por un período inferior a dos meses y cuyo uso se realice con motivos vacacionales, actividad muy frecuente en nuestra provincia. Se considera a las viviendas turísticas como un tipo de alojamiento turístico, junto a los hoteles, los apartamentos turísticos y las viviendas rurales. Por esta razón, se justifica su ordenación con el objetivo de proteger los derechos de los usuarios y evitar la competencia desleal y los perjuicios que se pueda ocasionar a los demás operadores turísticos. Es decir, el alojamiento turístico tiene una naturaleza administrativa, más regulada y con menor cabida para la autonomía de la voluntad, mientras que el sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos es de naturaleza civil.

La nota característica de una vivienda para que se considere turística en Andalucía es que se comercialice o promocione a través de canales turísticos, como las agencias de viaje, las empresas que medien u organicen servicios turísticos y las páginas web en las que se incluya la posibilidad de reserva de alojamiento. En estos casos, quien explote la vivienda con fines turísticos, que podrá ser el propietario u otra persona con la que se haya establecido una relación fehaciente (por ejemplo, el usufructuario de la vivienda), deberá realizar una declaración responsable ante la Consejería competente, que deberá incluir la identificación de la vivienda, los datos del propietario y domicilio a efectos de notificaciones y los de la persona que explote la vivienda y el título de su relación con el propietario, en caso de que sea un tercero. Tras la comunicación, la vivienda será inscrita de oficio en el Registro de Turismo de Andalucía. Se presume que el propietario de la vivienda es el responsable de su explotación.
El servicio de alojamiento en vivienda turística se puede prestar mediante la cesión de viviendas completas o por habitaciones, dependiendo la capacidad de los dispuesto por la licencia de primera ocupación. En todo caso, el límite máximo se fija en quince plazas para el caso de viviendas completas, y de seis plazas para uso por habitaciones; en ambos casos se fija un máximo de cuatro plazas por habitación.
La vivienda turística para poder ser ofertada deberá cumplir los requisitos, detallados en el art. 6 del mencionado Decreto 28/2016, de 2 de febrero

La relación entre operador y ocupante se formalizará en un documento por duplicado que, al menos, deberá contener el nombre de la persona o entidad explotadora de la vivienda, el código de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, el número de personas que la van a ocupar, las fechas de entrada y salida, el precio total de la estancia, así como un número de teléfono para el caso de incidencias. El operador deberá conservar el documento al menos un año y tiene valor probatorio a efectos administrativos.

El servicio deberá incluir los suministros (agua, electricidad, refrigeración y calefacción), la limpieza a la entrada de los nuevos usuarios y el uso del menaje y la ropa de baño y cama.

La duración, así como los momentos de inicio y fin de la ocupación será el que determinen las partes. Subsidiariamente comenzará a las 16,00 horas del día de entrada y terminará a las 12,00 horas del día de salida, debiendo el responsable encontrarse disponible, o concertar previamente la entrega de las llaves. También se deja al arbitrio de las partes las condiciones de precios, reservas, anticipos y cancelación, aunque el Decreto 28/2016 establece un régimen supletorio.

Respecto a los derechos y obligaciones de las partes, son los que la Ley establece con carácter general en materia de turismo. Se hace especial hincapié en el respeto de las normas de convivencia, cuyo incumplimiento puede dar lugar a requerir por parte del prestador del servicio a requerir el abandono de la vivienda en veinticuatro horas. También se limita el “derecho de admisión”, ya que no se podrá restringir el acceso a las viviendas con fines turísticos por razones de nacimiento, raza, sexo, religión, opinión u otra circunstancia personal o social.

Sobre el régimen de infracciones y sanciones, es de aplicación el recogido por la regulación sectorial, aunque el Decreto 28/2016 incide especialmente sobre la actividad clandestina. Se considera actividad clandestina la publicidad por cualquier medio de difusión o la efectiva prestación de servicios turísticos, sin haber cumplido el deber de presentación de la declaración responsable. Esta infracción es considerada grave y puede ser sancionada con multa de 2.001 a 18.000 euros y accesoria de suspensión del ejercicio de la actividad o clausura del establecimiento por un periodo inferior a seis meses.

Por último, conviene señalar que, si el servicio se ofrece según los requisitos recogidos en el Decreto 28/2016, la actividad de alojamiento en vivienda turística en Andalucía se considerará exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido. Sin embargo, sí tendrá que tributar por IVA si se incorporan servicios complementarios del sector hotelero como recepción y atención permanente y continuada al cliente, limpieza periódica del inmueble y el alojamiento, cambio periódico de ropa de cama y baño, lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas, etc.

Si te gustó esta entrada, tal vez te interesará leer:
- Cooperativas de vivienda, ¿una alternativa a la burbuja?
- Tributación de no residentes

No hay comentarios:

Publicar un comentario

Déjanos aquí tu comentario. ¡Gracias por participar en la conversación!