20 de septiembre de 2016

Cooperativas de vivienda ¿Una alternativa a la burbuja?

Autora:  Lucía Álvarez de Toledo Martínez, abogada
Asociada del área de Litigación y Arbitraje de Cuatrecasas, Gonçalves-Pereira, Olivencia Ballester


A raíz de la tan esperada recuperación económica y con las noticias sobre la progresiva reactivación de un mercado inmobiliario, afectado por la aun latente crisis, a nadie se le escapa que grúas y ladrillos vuelven a estar en movimiento. Y con ello la vuelta a un modelo mayoritariamente especulativo que hace prever un nuevo encarecimiento de la vivienda. Esta subida viene provocada, fundamentalmente, por la intervención de las grandes promotoras que, años atrás, se habían visto obligadas a replegar velas y en la mayoría de los casos habían mantenido apalancados miles de inmuebles vacíos a la espera de que recuperaran su valor tras la gran crisis.

En estos momentos en los que se nos promete una nueva época de bonanza y vemos cómo la burbuja inmobiliaria trata de volver a recuperar parte del aire que antaño perdió, resurgen también, aunque con menor protagonismo, modelos alternativos para la adquisición de vivienda, como es el caso de las cooperativas.

Una cooperativa de vivienda es una empresa constituida por personas que desean acceder a una residencia en propiedad a un precio más bajo que el ofertado en el mercado. La nota característica de la cooperativa es la ausencia de ánimo de lucro mercantil, que permite el acceso a la vivienda a precio de coste. En Andalucía, las cooperativas están reguladas por el Decreto 123/2014 de 2 septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 14/2011 de Sociedades Cooperativas Andaluzas.

Es notorio que con la caída de precios en el mercado inmobiliario, el ahorro que suponía estar en una cooperativa era menor y, por ello, años atrás se redujo la incidencia de este modelo. Además, otra serie de dificultades añadidas derivadas de la retirada de la práctica totalidad de las ayudas públicas, la eliminación de la desgravación por la compra de vivienda habitual, la subida del IVA, la dudosa labor de las sociedades gestoras y la imposibilidad de acceso a la financiación bancaria – por la exigencia a las cooperativas de la venta anticipada del 70% de las viviendas para acceder a un préstamo - provocaron la práctica desaparición del modelo cooperativo en este ámbito.
Sin embargo, con el germen de la recuperación económica son muchas las voces que nuevamente defienden el papel de la cooperativa frente a otras formas de adquisición. Ahora bien, para que este modelo incremente realmente su popularidad, se hace necesaria una contribución activa por parte de las Administraciones Públicas que permita rebajar el riesgo calificado para las operaciones de crédito promotor y de suelo cuando se realicen con cooperativas de viviendas cubiertas al 100% con socios cooperativistas. El control de la Administración es fundamental, asimismo, para asegurar las buenas prácticas en este mercado y la depuración de responsabilidades en los proyectos ya iniciados.


Como hemos adelantado, la esencia de este modelo es permitir al futuro propietario el ahorro de los costes de la intermediación promotora. No obstante, antes de plantearse acudir a este régimen, existen una serie de precauciones que deben ser tenidas en cuenta para realizar una inversión coherente y sin riesgo.

En el caso de que nos planteemos seriamente optar por la cooperativa de vivienda como medio para convertirnos en propietarios de un inmueble, debemos tener en cuenta que al adherirnos a esta empresa, nos convertiremos automáticamente en auto-promotores, asumiendo múltiples responsabilidades frente a proveedores y trabajadores, para las que en la mayoría de los casos no estaremos preparados. Es por ello que, antes de embarcarte en esta aventura, deberás poner especial atención para evitar cualquier fraude de supuestas cooperativas que no se comportan como tales, sino que hacen al cliente asumir todos los riesgos económicos del proyecto sin posibilidad de tomar decisiones o revocar aquellas que ya se han tomado.

En todo caso, antes de incorporarte a una cooperativa puedes comprobar si existe alguna que sea de tu interés en la Federación de Cooperativas de Viviendas de España y, una vez encontrada la que se ajuste a tus necesidades, deberás verificar que esté inscrita en el Registro de Cooperativas y constituida ante notario, así como que se trate de una sociedad solvente, capaz de asumir el proyecto que emprende.

Una cuestión esencial antes de realizar una inversión de este tipo, es comprobar cuáles son las características del suelo donde se pretende construir y si se trata de una vivienda pública, de un contrato con opción de compra o de una compraventa o permuta. Además, es fundamental que las cantidades que aportan los cooperativistas estén garantizadas mediante aval bancario o a través de una compañía de seguros. En este punto, hay que tener en cuenta que la Ley de Ordenación de la Edificación obliga a las personas socias a devolver tales cantidades en el caso de incumplimiento en cuanto al plazo o la forma de ejecución.

Por último, antes de entregar cantidades a cuenta, es imprescindible verificar que existe un proyecto técnico o anteproyecto que garantice los plazos de ejecución de la obra, así como que esté disponible la suficiente información sobre los planes de pagos y financiación y sobre tus derechos como cooperativista o cliente.

Superados los anteriores filtros, la cooperativa puede convertirse en una alternativa más que razonable frente al sistema tradicional de compra de vivienda, pues además de suponer un ahorro en cuanto al coste, permite a los cooperativistas adoptar, por mayoría, mejoras en las calidades de sus viviendas y los planes de pagos suelen ser accesibles, para adaptarse a la capacidad económica de los socios, siempre que no se comprometa la viabilidad de la promoción.

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Imágenes: pexels

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