11 de mayo de 2016

Nuevo frente para las entidades financieras: la Ley 57/1968 y el incumplimiento de la construcción de la vivienda futura

Autor: Diego Castro Pardo,
Asociado Senior. KPMG Abogados





Puede resultar paradójico el hecho de sostener que se abre un nuevo frente de batalla para uno de los operadores habituales de nuestro entorno empresarial, las entidades financieras, cuando la norma con base en la cual se abriría dicho frente ha sido derogada hace unos meses, concretamente, con fecha 1 de enero de 2016. Sin embargo, la cuestión podría no ser tan evidente como parece.

En efecto, la Ley 57/1968, “Sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta” fue derogada en virtud de la Disposición Final Tercera de la Ley 20/2015, sobre “Ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras” que, a su vez, introdujo varias modificaciones en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de “Ordenación de la Edificación”. Sin embargo, y a pesar de la reforma comentada, la Ley de Ordenación de la Edificación, concretamente en la redacción de su apartado 1.b), no ha venido a desvirtuar la interpretación protectora de los derechos del adquirente particular que nuestro Tribunal Supremo realizó del ya derogado precepto 1.2º de la Ley 57/1968, y que venimos a comentar.

Dicho precepto, cuya redacción prácticamente se mantiene intacta con la nueva ley, no hace sino referencia a la obligación de las compañías promotoras o constructoras de viviendas de restituir a los futuros adquirentes los importes que hubieran percibido en atención a una construcción de una vivienda que deviene infructuosa porque la misma no se iniciara o no llegara a buen fin, pero siempre y cuando dichos importes hubieran sido abonados en una “cuenta especial”.

En este sentido debemos indicar que, de la redacción dada en la Ley 57/1968 se podría llegar a entender que solo aquellos ingresos realizados en la “cuenta especial” podrían ser susceptibles de restitución por parte de la promotora o constructora en caso de que la construcción y entrega de las viviendas resultara fallida.

Pues bien, después de innumerables resoluciones judiciales recaídas en primera instancia y apelación, el Tribunal Supremo, por medio de su Sentencia nº 733/2015, de 21 de diciembre, procedió a extender la mencionada obligación de restitución de importes a todas aquellas entidades financieras que, aún no contando con una “cuenta especial”, supieran o tuvieran que haber sabido que los importes ingresados en una de sus cuentas lo fueron con objeto de adquirir viviendas en construcción cuya entrega no fue posible, bien porque no se iniciara la construcción o bien porque no llegara a finalizarse.

Esta afirmación supone un gran avance en la protección de los adquirentes de viviendas para uso propio, que eran los destinatarios de aquella norma y para los cuales fue confeccionada, y es que, con base en dicho pronunciamiento se abre la posibilidad real de que, aquellos adquirentes, que con base en el citado precepto realizaran ingresos en una cuenta bancaria que no contara con la condición de “especial” puedan reclamar directamente a la entidad financiera la restitución de la totalidad de los importes abonados, sin necesidad de quedar limitados a realizar una reclamación a una promotora o constructora que, en no pocas ocasiones, se encuentra en un estado de insolvencia inminente, cuando no ya ha sido declarada en concurso de acreedores.

Por lo tanto, se deriva responsabilidad hacia la entidad financiera, quien, con únicamente “saber” o “tener que saber” (así se recoge expresamente en el Fundamento Jurídico Quinto, in fine, de la citada Sentencia) que los ingresos realizados iban destinados a adquirir unas viviendas en construcción que posteriormente no pueden finalizarse y entregarse, debía haberse asegurado de abrir una cuenta especial que recoge expresamente el artículo 1.2º de la Ley 57/1968, así como de haber concertado un aval o seguro que se mencionan en el artículo 1.1º, bajo riesgo de asumir la devolución de las cantidades ingresadas, más los correspondientes intereses.

Otra cuestión relevante al respecto es atender al hecho de que dicha sentencia única y exclusivamente aborda la responsabilidad de aquellas entidades financieras que perciben los ingresos destinados a adquirir las viviendas futuras, pero no resulta de aplicación a aquellas entidades que solamente actúan como financiadoras de la construcción y reciben cantidades en concepto de amortizaciones del préstamo hipotecario otorgado para la construcción de las viviendas.

La mencionada cuestión ya fue resuelta mediante la Sentencia del Tribunal Supremo, de fecha 16 de enero de 2015, que en su Fundamento Jurídico Tercero hacía expresa referencia a la distinción entre ambos supuestos.

En conclusión, incluso con derogación legislativa “de por medio”, se ha abierto una nueva vía de reclamación frente a las entidades financieras, a quienes se ha extendido una responsabilidad de la que, probablemente, deberían haber respondido únicamente las compañías promotoras o constructoras de viviendas, tal y como así expresamente se recogía en el artículo 1.2º de la mencionada Ley 57/1968, pero que ha visto ampliado su ámbito de aplicación como consecuencia de la actual situación económica y social de nuestro país.

Si te gustó esta entrada, tal vez te interesará leer:


No hay comentarios:

Publicar un comentario

Déjanos aquí tu comentario. ¡Gracias por participar en la conversación!