9 de marzo de 2016

Nueva regulación de los apartamentos turísticos en Andalucía

Autores 
Amin Khello ( Abogado en Ramón C. Pelayo Abogados) y Alba Noa Casal Lucena (Licenciada en Derecho y alumna del Master en Práctica Jurídica en ISDE)



Con el verano a la vuelta de la esquina, muchos son los propietarios que empiezan a plantearse la posibilidad de alquilar sus apartamentos, con la finalidad de sacar un rendimiento a sus propiedades privadas, lo cual es cada vez más común, ya que se está produciendo un aumento del uso del alojamiento privado en el sector turístico.

Quizás aquellos que deseen poner en alquiler sus viviendas desconozcan que esta realidad ha provocado la necesidad de regular este tipo de alquileres turísticos, para combatir la competencia desleal y el intrusismo, circunstancias que se han venido dando desde la exclusión de los alquileres por temporada, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de junio de 2013 .

Con el objetivo de regularlos, el Consejo de Gobierno aprobó el martes 2 de Febrero el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos, que impone la obligación de inscribir las viviendas que vayan a destinarse a fines turísticos, en el Registro de Turismo de Andalucía, para lo cual las personas o entidades explotadoras de estos servicios, dispondrán de plazo hasta el 11 de mayo.
El Decreto nace con la finalidad de regular las viviendas que ofrezcan servicios de alojamiento turístico y así establecer unas mínimas garantías de calidad y seguridad para las personas usuarias, ya que, además de servir para elaborar un censo de viviendas turísticas, contempla la obligación de identificar a los turistas que vayan a hacer uso de ellas, presentando un documento de identificación, tal y como reza el propio Decreto.

¿Dónde y cómo llevamos a cabo el Registro?

La persona o entidad que explote este servicio deberá acudir a la Consejería competente en materia de turismo para formalizar una declaración responsable, sobre el cumplimiento de los requisitos exigidos por el Decreto, conteniendo la misma, los datos identificativos de la vivienda, del propietario de la misma o de la entidad o persona que vaya a proceder a la explotación del servicio.

¿Cómo sabemos si nuestro apartamento entra en el ámbito de los regulados por el Decreto?

Pues bien, el artículo tres del Decreto entiende por viviendas con fines turísticos, aquellas ubicadas en suelo de uso residencial, donde se ofrezcan mediante precio, el servicio de alojamiento, dentro del ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía.

Quedarán por tanto excluidas del mismo, las viviendas contratadas por tiempo superior a dos meses, las ubicadas en el medio rural, y los conjuntos formados por tres o más viviendas de una misma persona titular o explotadora, que ese hallen ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles contiguos o no.

Una vez que hemos corroborado que nuestra vivienda y el servicio que queremos llevar a cabo, entran dentro de la actividad regulada por el Decreto, quedamos desde ese momento sujetos al cumplimiento de los requisitos establecidos en el mismo.

¿Cuáles son los requisitos que debe cumplir nuestro inmueble?
  • disponer de licencia de ocupación, 
  • contar con ventilación directa al exterior o a patios, 
  • refrigeración por elementos fijos en las habitaciones y salones, 
  • estar suficientemente amuebladas, 
  • contar con botiquín de primeros auxilios, 
  • Hojas de quejas y reclamaciones, 
  • información turística en soporte físico o electrónico,
  •  ropa de cama y menaje de la casa en general.
Además, deberemos ofrecer instrucciones sobre el funcionamiento de los electrodomésticos, limpieza de la vivienda a la entrada y salida de nuevos clientes, información sobre las normas relativas al uso de las instalaciones y por último, facilitarles un número de teléfono, al que poder llamar para resolver lo antes posible, cualquier incidencia.

Una vez que hayamos encontrado inquilinos para nuestra vivienda, deberemos formalizar un contrato con los mismos, en el momento de su recepción, para lo cual les entregaremos un documento que contenga
  • el nombre de la persona o entidad explotadora de la vivienda, 
  • el código alfanumérico de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, 
  • el número de personas que la van a ocupar, 
  • las fechas de entrada y salida, 
  • el precio total de la estancia
  •  y número de teléfono al que hicimos mención anteriormente.
Las personas usuarias, para hacer uso de la vivienda, deberán presentar su documento de identificación a los efectos de cumplimentar el correspondiente parte de entrada conforme a la normativa vigente sobre libros-registro y partes de entrada de personas viajeras en establecimientos de hostelería y otros análogos.

La copia del documento o contrato previsto en el apartado 1 del artículo 7, una vez cumplimentado y una vez cumplimentado y firmado por la persona usuaria, deberá conservarse por la persona o entidad explotadora estando a disposición de los órganos competentes de la Administración de la Junta de Andalucía durante un año, teniendo valor de prueba a efectos administrativos y la consideración de contrato, como bien dice el Decreto.

Por último, menciona también en su artículo 7 que la persona o entidad explotadora entregará a la usuaria la vivienda a la hora que ambas hayan pactado. Si no se hubiera convenido nada con respecto al momento de la entrega y terminación del periodo, se presumirá que el derecho de ocupación de la vivienda comienza a las 16 horas del primer día del periodo contratado y finaliza a las 12,00 horas del día en que finaliza dicho periodo. En caso de que la persona propietaria o explotadora no se encontrase en la vivienda a la hora de llegada o salida de los clientes, éstos deberán concertar previamente la entrega de llaves.

La infracción de las normas contenidas en este Decreto, acarreará responsabilidad administrativa, cuyo régimen sancionador será el previsto en el Título VIII de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre del Turismo de Andalucía, la cual contempla infracciones, de hasta 18.000 euros para las graves y 150.000 euros para las muy graves.

Por lo tanto el inicio de la prestación del servicio de alojamiento, sin prestar con anterioridad la declaración responsable ante la Consejería competente, será considerada como una actividad clandestina, la cual está tipificada como infracción grave en el artículo 71.1 de la mencionada ley.

Para evitar que las viviendas que no hayan accedido al registro puedan publicitarse, se está intentando llegar a un acuerdo con los portales web que ofrecen viviendas o habitaciones en alquiler para uso turístico, para que impidan dicha publicidad, tal y como expresó el Consejero Andaluz de Turismo, Don Francisco Javier Fernández, en rueda de prensa del pasado día 2 de febrero. También detalló que se abre la posibilidad de que, si algún alojamiento turístico no cumpliese con algún requisito estructural tendrá un año a partir de la inscripción para subsanarlo.

La Federación de Viviendas Turísticas de España (FEVITUR) anunció unos días posteriores a la comparecencia del Consejero de Turismo, su intención de impugnar el decreto, específicamente en su articulado 1 letra d) donde quedaban excluidas del ámbito de aplicación del decreto "los conjuntos formados por tres o más viviendas de una misma persona titular o explotadora, que estén ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles contiguos o no, les será de aplicación la normativa sobre los establecimientos de apartamentos turísticos", regulados en el Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos, ya que esto obligaría a los apartamentos turísticos, a cambiar el uso del suelo de residencial a terciario, como se establece para establecimientos hoteleros.

Estaremos atentos al desarrollo de esta nueva legislación.

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Foto inicial: pexels

4 comentarios:

  1. Muy interesante el tema y muy bien explicado. Muchas gracias
    Una pregunta por si alguien es tan amable de contestar: en el caso de que sea una agencia inmobiliaria a quien el propietario tenga encomendada la gestión del alquiler, ¿es esta agencia la que debe firmar la declaración responsable? Muchas gracias por adelantado. Saludos,

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  2. Buenas tardes Miguel Angel, muchas gracias por tu comentario. En mi opinión una agencia inmobiliaria solo debería firmar la declaración responsable, siempre y cuando dicha agencia tenga un poder especial del propietario.

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  3. En mi anterior comentario me he equivocado y queria decir que la norma entra en vigo a partir del 11 de mayo (y no del 2 de mayo como indiqué)...

    Gracias y un saludo.
    Antonio Suarez

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  4. Buenos días,
    En el caso que una vivienda está alquilada más de dos meses a una misma persona (algo bastante habitual en otoño/invierno) se dice que quedaría excluida del decreto. ¿qué ocurre si se alquila una vivienda por más de dos meses y, además, se alquila el resto del año por períodos más cortos? ¿estaría excluida del decreto?¿qué legislación se aplicaría?
    Saludos y gracias

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