16 de junio de 2015

Atribución del uso del domicilio familiar y ejecución hipotecaria

Autor: Juan José Reyes Gallur, abogado
Coordinador de la Sección de Derecho de Familia del Colegio de Abogados de Málaga


Un domicilio familiar muy peculiar. The Royal Tennenbaums (Wes Anderson, 2001)

El derecho de familia no acaba con solicitar el uso del domicilio familiar a los hijos y pensar que con ello ya está garantizado que nadie les perturbará en su uso. Es evidente que no siempre eso es así.

Ante situaciones de ejecución hipotecaria (donde cabría la posibilidad de suspender el lanzamiento en casos de especial vulnerabilidad en virtud del Real decreto Ley 27/2012,) hemos de recordar que normalmente la hipoteca sobre el inmueble familiar suele constar inscrita en el Registro de la Propiedad antes que el juez atribuya el uso de la vivienda cuando surge la crisis matrimonial.

En tales casos la regla “prior tempore potior iure” es de aplicación automática, por tanto la ejecución de esta hipoteca supone la cancelación de la anotación posterior de derecho de uso sobre el inmueble hipotecado. (SAP Baleares 4º de 20 de junio de 2006, SAP Barcelona 16ª de 25 de noviembre de 1999).

La STS 1ª de 8 de noviembre de 2010 señala que si la hipoteca fue constituida antes de la adjudicación judicial del derecho de uso, con pleno consentimiento del cónyuge adjudicatario del uso es obvio que no puede oponerse al lanzamiento.

La reciente STS 1ª de 6 de marzo de 2015, declara inoponible el derecho de uso atribuido en la sentencia matrimonial en un supuesto en el que la vivienda familiar era bien privativo del marido, la hipotecó y posteriormente se atribuyó su uso a hija y esposa. La ex-esposa se personó en la ejecución y alegó el uso y vulneración del 1.320 del CC.

La Sala afirmó que:
“El negocio fue, pues, válido, y la conclusión debe ser que, ejecutado el inmueble que garantizaba con hipoteca la deuda contraída por el marido para su adquisición, no puede oponerse la posesión derivada del derecho de uso del inmueble atribuido a la recurrida y su hija, sin que sea de aplicación el artículo 669.2 LEC ya que la pretendida carga, esto es, el derecho de uso, es en todo caso posterior al crédito por el que se ejecutaba la hipoteca cuya existencia era previa a la celebración del matrimonio, aceptando la esposa que dicho bien, que garantizaba con hipoteca el precio de su adquisición por el marido en estado de soltero, constituyese la vivienda familiar cuando contrajeron matrimonio”.
Por tanto, la Sala concluyó que, ejecutado el inmueble que garantizaba con hipoteca la deuda del marido, no podía oponerse la posesión derivada del derecho de uso del inmueble atribuido a la esposa y sus hijas.
Existen también los supuestos de hipoteca posterior al uso concedido en sentencia matrimonial, en tales casos sería oponible al tercero adquirente siempre que se pruebe que éste lo conocía (de una u otra manera) antes de constituir la hipoteca.

Así la STS 1ª de 22 de abril de 2004 nos indica que no es oponible al tercero de buena fe, desconocedor de la existencia de tal derecho bien por no constar inscrito en el Registro de la Propiedad o, con independencia de ello, cuando no tuviera conocimiento del mismo por otras razones.

Supuesto distinto es cuando se considera al tercero como de mala fe. En tal caso y como detalla la STS 1ª de 4 de diciembre de 2000 es oponible el uso no inscrito al apreciar mala fe en el tercero adquirente con invocación del Art. 7 C.C respecto al necesario ejercicio de buena fe de los derechos y a la proscripción tanto del abuso como del ejercicio antisocial de los mismos. Se argumenta en dicha sentencia que la notoria amistad entre el adquirente y el esposo copropietario y la falta de acreditación de un verdadero interés personal en la ejecución hipotecaria suponen un ejercicio de mala fe de los derechos que podrían invocarse como consecuencia de la publicación de edictos anunciando la subasta pública de una finca que se calificaba como exenta de cargas, por lo cual no puede ampararse en la presunción de exactitud registral que, de otro modo, evitaría que la adquisición que había realizado resultase afectada por la concesión a la recurrente del derecho de uso de la vivienda.

Por tanto, debemos siempre advertir a nuestros clientes que el uso del domicilio familiar atribuido en la sentencia o pactado en el convenio no es un salvoconducto ante situaciones de ejecuciones hipotecarias o reclamaciones de terceros, y que conviene como medida de seguridad anotar el mismo en el registro de la propiedad.

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Imagen inicial: http://www.verypaige.com/

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