30 de enero de 2015

Contrato de reserva en la compraventa de inmuebles


Autor: Federico Nicolás Carrizo, abogado 
Especialista en Derecho Civil e Internacional Privado.


Es costumbre generalizada realizar un contrato de reserva antes de formalizar escritura pública de compraventa. A pesar de ser un contrato muy extendido y utilizado, el mismo no encuentra ubicación en la clasificación de los contratos ni regulación en nuestro Código Civil, aunque se infiere su existencia del artículo 1.454 de nuestro Código Civil al señalarse la entrega de una señal o arras en dicho contrato.

Asimismo, la naturaleza jurídica de este contrato es un tanto difusa y no hay consenso en cuanto a la misma, ya que hay cierta doctrina que no lo considera un contrato en sí mismo, sino un precontrato, mientras que otro sector doctrinal lo interpreta como un contrato al reunir todos los requisitos para su validez.

Para aquel sector que interpreta el contrato de reserva como un precontrato, el mismo no es más que un contrato que precede a otro (el de compraventa) que las partes se comprometen a celebrar en un futuro, es decir se ha diferido para un momento posterior dicha obligación. También es interpretable como una parte misma del contrato de compraventa, y más concretamente de los tratos preliminares tendentes a concluir la misma.

Por otra parte, hay un sector doctrinal que lo eleva a la categoría de contrato independiente en sí mismo, y no es para menos, ya que el mismo posee validez jurídica al establecerse en el todos los requisitos necesarios para su eficacia, y que se encuentran enumerados en el artículo 1.261 de Código Civil, dejando para un momento posterior, la posibilidad de realizar el contrato de compraventa o no, momento en el que surgirían unos efectos u otros.

Sea como fuere, lo que se evidencia con este contrato, es que su uso habitual se configura para responder a una necesidad real, y es la de la vinculación de las partes para la celebración de un futuro contrato, el cual puede llevarse a cabo o no, pero al menos, se plasma jurídicamente la voluntad y el compromiso de las partes de realizar el futuro contrato de compraventa.

En la mayoría de los casos, además, se afianza aún más dicha voluntad, haciendo entrega de una cantidad dineraria por parte del comprador al vendedor, a los efectos de asegurarse (el comprador) que dicho inmueble no va a ser vendido durante el período que media entre el contrato de reserva y la formalización de la escritura pública, con riesgo de perder dicho dinero si no se firmara por causa imputable a él. También matizar que se ha de establecer el período que media entre el contrato de reserva y la formalización de la escritura pública de compraventa, se ha de fijar una fecha concreta, ya que de lo contrario, se estaría dejando el cumplimiento al arbitrio de una de las partes y dicho contrato sería nulo (en virtud de lo dispuesto en el artículo 1.256 Código Civil).

Asimismo el vendedor se compromete a no vender dicha propiedad (y sanearla si procediese) y a formalizar dicho contrato de compraventa en un futuro, a riesgo de devolver dicha cantidad dineraria o arras por duplicado (si no se firmara por alguna causa imputable a él).

Por lo tanto, si las obligaciones de las partes se resumen en la entrega y saneamiento de la cosa por parte del vendedor, y el pago del precio por parte del comprador, apreciamos en este contrato, que desde un punto de vista formal, no es equitativo, ya que el comprador está ya cumpliendo con una parte de su obligación del futuro contrato de compraventa que es la entrega o parte del pago del precio, no asumiendo el vendedor riesgo alguno en dicho contrato. 

Aunque una vez dicho esto, y en aras de no obstaculizar una posible compraventa, y más en los tiempos que corren, lo cierto, es que dicho contrato desde mi punto de vista, es recomendable realizarlo, ya que más que afianzar las bases del futuro contrato de compraventa, lo que realmente demuestra, es una voluntad seria y formalidad clara por las partes de llevar a cabo dicha compraventa, y asegurarnos de que con dicho contrato la misma llegará a buen puerto.

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Imagen inicial: pexels.com

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