3 de diciembre de 2013

¿Es una buena opción comprar inmuebles procedentes de entidades bancarias?

Autor: Federico Nicolás Carrizo, abogado 
Especialista en Derecho Civil e Internacional Privado.


Por todos es sabido que los bancos se han hecho con gran  cantidad de activos inmobiliarios con los que se han hecho los bancos en estos últimos años, y en muchas ocasiones de forma poco ética. Muchos clientes preguntan acerca de la opción de comprar bienes inmuebles procedentes de entidades bancarias debido a sus ventajosos precios.
Pues bien, mi consejo es que hay que dejar claro que cada oferta ha de ser estudiada.
Por otra parte, las entidades bancarias necesitan liquidez ante el inmenso stock de propiedades que poseen. Las principales bazas con las que cuentan para atraer a los clientes suelen ser precios muy atractivos y la posibilidad de financiación por la misma entidad bancaria que vende el inmueble.
Si embargo, nada más lejos de la realidad. Una recomendación general que siempre suelo hacer a los interesados antes de comprar algún inmueble proveniente de entidad bancaria, es que en primer en primer lugar hay que hacer ofertas formales por escrito. El objetivo es reducir aún más el precio del inmueble, ya que la mayoría de las entidades bancarias aceptarán la oferta siempre y cuando esta sea razonable.

Los motivos  son obvios:
  • por una parte las entidades son conocedoras de la dificultad de venta de inmuebles,
  • y por otra, nosotros sabemos de la necesidad de liquidez que tienen, toda vez de que los inmuebles no les generan ningún beneficio, sino todo lo contrario.
Este último punto debe matizarse. Nos encontramos en este apartado con otra práctica habitual generalizada por las entidades bancarias, y es que las propiedades que ofrecen no suelen estar al corriente de los gastos que las mismas conllevan (tales como IBI, gastos de comunidad, cortes de suministro, etc.) y  lo que suelen hacer es abonarlos el mismo día de la compraventa. Esta práctica se conoce en el argot inmobiliario bancario “el pantallazo”: un pago de última hora, dado que mientras tanto, no les conviene pagar dichos gastos de sus propios fondos y que les compensa ante la pasividad de sus acreedores.

Una vez estudiada la oferta, y al hilo de lo que decía, debemos hacer una oferta por escrito, y de aceptarse por la entidad bancaria, nosotros como abogados, debemos cerciorarnos (al igual que en todas las compraventas) de que el inmueble posee toda la documentación legal y está libre de cargas y gravámenes (más allá de los gastos anteriormente mencionados que se abonan el mismo día de la compraventa).

Y hago especial hincapié en esto, ya que por ejemplo, asombrosamente hace unos días, y en un periódico de tirada nacional, comprobé como ofrecían un complejo de viviendas que conozco de primera mano, y en el cual no se especificaba que las mismas carecen  de licencia de primera ocupación, y esta ha sido denegada en un par de ocasiones por el Ayuntamiento de la localidad.

Si una vez estudiado el inmueble, le damos nuestro visto bueno, el siguiente paso a seguir, es que si el cliente quiere comprar un inmueble a una entidad bancaria, debe tener en cuenta que es recomendable poder pagarlo sin solicitar hipoteca o financiación, pues en el caso de que la solicite a la misma entidad bancaria que actúa como vendedora, al final, cobrarán con su préstamo o hipoteca lo que han rebajado por otra parte.

Por lo tanto estimados compañeros, si algo tengo claro, es que los bancos y los casinos nunca pierden dinero, sino todo lo contrario, y  la venta de inmuebles, no iba a ser una excepción.

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Imagen inicial tomada de: www.fastclosure.com

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