19 de noviembre de 2013

Extinción del contrato de arrendamiento de un local de negocio

Autora: Raquel Attard, abogada
Attard Abogados


Cuándo se extinguen los contratos de arrendamiento, celebrados antes de la entrada en vigor de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, es una cuestión que suscita muchas dudas para los particulares arrendadores de estos locales.
La Ley de Arrendamientos Urbanos, en su Disposición Transitoria 3ª, habla sobre los contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y dice que seguirán aplicándose por la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las especialidades que se contemplan en la Ley de 1994.
Lo que hace la Ley de 1994 es establecer un régimen transitorio para la extinción de los contratos de arrendamiento suscritos antes de su entrada en vigor. Este régimen transitorio dura 20 años desde la entrada en vigor de la Ley de 1994, el 1 de enero de 1995, hasta el 1 de enero de 2015.
Así, nos podemos encontrar con varias situaciones:

1. Si cuando entra en vigor la Ley en 1994 el contrato de arrendamiento estaba en situación de prórroga legal, el contrato se extinguirá y quedará a libre disposición de los propietarios:
  • Cuando el arrendatario fuera una persona física, se extinguirá el contrato por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge o un descendiente y continúen la misma actividad desarrollada en el local, hasta el 1 de enero de 2015.
  • Cuando el arrendatario sea una persona jurídica o sociedad, el contrato de arrendamiento se extinguirá en 20 años (el 1 de enero de 2015) si se realizan en él actividades comerciales de las previstas en el índice de actividades económicas, o debió extinguirse en el año 2000 si la superficie del local es superior a 2500 metros cuadrados.
  • Cuando el arrendatario sea una persona jurídica o sociedad que no encaje en el supuesto que he citado en el párrafo anterior, la extinción del contrato dependerá de la cuota en la tarifa del índice de actividades económicas, siendo el tiempo máximo para extinguir el arrendamiento de 20 años (el 1 de enero de 2015).
  • Para los contratos en los que, en 1995, no haya transcurrido aún el plazo determinado pactado en el contrato por las partes, durarán el tiempo que reste para que dicho plazo se cumpla.
2. Pero la Ley establece un supuesto especial, cuando en los 10 años anteriores a la entrada en vigor de la Ley de 1994 se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos de extinción de los contratos se incrementarán en 5 años. Lo que quiere decir que el contrato durará hasta el 1 de enero de 2020.

3. En cambio, si se celebró el contrato después de 1985, pero antes de 1994, la prórroga legal sólo es aplicable si las partes la acordaron. A falta de pacto de prórroga forzosa la duración del contrato será la fijada por las partes. Si se pactó la prórroga forzosa, se aplicarán a estos contratos la duración que estipulada para los contratos previstos antes de 1985 en situación de prórroga legal, por lo que terminará el contrato el 1 de enero de 2015.

Se da así un gran paso para extinguir los contratos de renta antigua, sujetos a leyes ya derogadas por la nueva normativa y con una renta muy por debajo de los actuales precios del mercado, además de darle la posibilidad a los propietarios de suscribir nuevos contratos de alquiler de estos locales, incluso con las mismas personas o empresas que ya tenían arrendado el local, a precios más actuales.

Eso sí, cuando el local se quede libre por extinción del arrendamiento, los propietarios deben tener en cuenta que no pueden utilizar el local para la misma actividad que venía ejerciendo el arrendatario, cuando aún no haya transcurrido un año desde la extinción, o hacerlo indemnizándole con 18 mensualidades. Y, si quieren celebrar un nuevo arrendamiento con otra persona, el arrendatario tendrá derecho preferente a continuar, pero con las nuevas condiciones que pongan los propietarios y que deberá aceptar el arrendatario mediante un nuevo contrato.

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Imagen inicial tomada de: www.bloguismo.com

1 comentario:

  1. Buenas, compañeros al hilo de esto tengdo dos cuestiones:

    1.- Que sucede cuando ha habido un traspaso anterior a la entrada en vigor de la ley del 94 (año 1993, p.ej. ) y posteriormente otro (año 1999). ¿se aplica al último arrendatario la ampliación de 5 años teniendo en cuenta que ostenta los derechos del anterior arrendatario (art. 29 TR de 1964) o se tiene en cuenta solamente "su traspaso" y se queda sin ampliación?.

    2.- Entiendo que un contrato de local de negocio del año 1990 cuyo arrendatario es persona física y se pactó la aplicación de la prórroga forzosa se extinguirá con la jubilación o fallecimiento de la arrendataria.

    Gracias

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