10 de septiembre de 2013

El concepto de responsabilidad hipotecaria


El pasado viernes  estuvimos presentes en la jornada organizada por el Grupo de Abogados Jóvenes de nuestro Colegio sobre cuestiones prácticas del proceso de oposición a las ejecuciones hipotecarias, en la ponencia a cargo de Doña Isabel María Alvaz, magistrada-juez del juzgado de Primera Instancia nº 8 de Málaga. La ponente hizo  hincapié fundamentalmente en los cambios procesales que ha implicado la aprobación de la  Ley 1/2013 de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social y analizó los distintos supuestos de cláusulas abusivas. En Twitter os contamos lo más destacado de la ponencia con la etiqueta  #hipotecariomlg. No obstante, para ampliar  información os recomendamos que descarguéis la presentación en power point que estará disponible próximamente en la web del GAJ. 

En la entrada de hoy hemos querido insistir en el concepto de responsabilidad hipotecaria y en los cambios que respecto a ésta implica la nueva ley antes citada. Cuando un deudor hipotecario no puede afrontar los pagos de su hipoteca, ha de saber a qué se enfrenta cuando se inicia el despacho de la ejecución. El error común es pensar que sólo debe la cuantía del préstamo hipotecario restante de abonar. La realidad es que deberá afrontar lo que se denomina responsabilidad hipotecaria, que se compone de otros conceptos económicos y que es indudablemente más amplia que  la cuantía del préstamo. Esta responsabilidad hipotecaria viene determinada en la escritura de constitución de la hipoteca y está anotada convenientemente en el Registro de la Propiedad. La nueva ley ha introducido modificaciones poniendo límites que benefician al deudor hipotecario sobre todo cuando se trata de su vivienda habitual.

¿Cuáles son entonces los conceptos económicos que se integran dentro de esa responsabilidad hipotecaria que habrá de afontar el ejecutado?

Antes de desgranar dicha responsabilidad, un dato fundamental es conocer el valor de subasta del bien hipotecado, que también viene determinado en la escritura de préstamo hipotecario. Lo normal es  que el tipo de la subasta coincida con el valor de la peritación que se hiciera de cara a conceder el préstamo. La ley ahora establece que en cualquier caso no podrá ser inferior al 75% del valor de la tasación.

Una vez localizado ese dato en la escritura, debemos buscar la cláusula referida a la responsabilidad hipotecaria y en ella encontraremos los siguientes conceptos que adeudará el prestatario:

  1. La cantidad prestada y pendiente de pago
  2. Los intereseses remuneratorios pactados con el banco
  3. Los intereses de demora. En este sentido, la le 1/2013 ha introducido una modificación importante, al establecer que estos intereses no podrán ser superiores a 3 puntos por encima del tipo vigente.
  4. Gastos y costas judiciales. También en este apartado la ley ha introducido un cambio de relevancia, al limitar estos gastos y costas en caso de que se trate de la vivienda habitual del ejecutado. En tal caso, no podrán superar un 5% del principal del préstamo.
  5. Gastos extrajudiciales relativos a la efectividad de la garantía y conservación de la finca hipotecada, tales como las contrubuciones y tributos que graven la finca, los gastos de comunidad y los seguros.
La suma de todos estos conceptos nos revelará la suma total por la que debe responder el bien y a la que el prestatario debe hacer frente si no se cubrirera por completo con la subasta de la vivienda.  A ello habrá que sumarle igualmente el impuesto de plusvalía.

El concepto de vivienda habitual juega un rol fundamental,  ya que determinará por qué valor se ha de adjudicar el banco la vivienda en caso de que no concurra ningún postor. Así, podemos leer cómo queda redactado el artículo 671 de la LEC:

Artículo 671. Subasta sin ningún postor.
"Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de veinte días, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3.
Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Secretario judicial procederá al alzamiento del embargo, a instancia del ejecutado."
En la nueva ley además se establece que lo que no se cubra con la adjudicación, se podrá pagar en 5 años, teniendo el ejecutado que pagar sólo el 65%, o bien en 10 años pagando el 80%.

Es en la propia escritura de préstamo hipotecario donde ha de figurar que la finca es la vivienda habitual del prestario. Cerramos la entrada con este enlace a la web de Notarios y Registradores con la sugerencias conjuntas de un notario y un registrador antes las dudas suscitadas por la aplicación inmediata de la nueva ley. 

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