9 de julio de 2013

La intermediación hipotecaria: ¿es mediación?

Autora: María del Mar Ruiz Torres, abogada y mediadora.
Intermediadora en la Oficina de Intermediación Hipotecaria de Málaga

La intermediación hipotecaria surge ante una necesidad de facilitar el diálogo entre las personas con viviendas hipotecadas con problemas de pago y las entidades financieras, para buscar salidas alternativas a la ejecución hipotecaria. El diálogo entre ellos adolece de muchas dificultades. Por una parte, existe desconocimiento de las posibilidades y opciones, jurídicas y no jurídicas, provocando que el diálogo no sea fluido y, por otra, las personas que pueden ofrecer opciones no se encuentran habitualmente en las sucursales y no se facilita el acceso a éstas.
El intermediador utiliza técnicas mediadoras y sus conocimientos jurídicos. Esto facilita la comunicación. Se ofrecen opciones que benefician al hipotecado, pero también a la entidad financiera, ya que a ésta no siempre le beneficia la ejecución hipotecaria tanto como otras posibilidades. Sin embargo no siempre se han ofrecido alternativas al propio hipotecado ante una situación de impago. La existencia de un tercero que gestiona esa situación conflictiva posibilita el refuerzo del titular de la vivienda hipotecada para equilibrar, dentro de lo posible, su posición ante  la entidad financiera y sitúa el diálogo en un entorno distinto al estrictamente legal o ejecutivo.
La aprobación del RDley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos y de la ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social ha favorecido y facilitado la intermediación hipotecaria. Para aquellas personas que se encuentran en el umbral de la exclusión social y reúnen el resto de requisitos que el RDley 6/2012 establece es obligatoria la aplicación del Código de Buenas Prácticas Bancarias y la intermediación se facilita. En casos en los que no es obligatoria la aplicación del Código, la presión social y el gran número de viviendas que ya tienen los bancos sin poder vender favorece que afloren soluciones u opciones distintas a la ejecución hipotecaria y que las entidades se planteen la aplicación de medidas alternativas.
La intermediación hipotecaria no es mediación. Sin embargo, existen elementos comunes entre ambos procesos:
  • se utilizan técnicas mediadoras,
  • existe un tercero que gestiona el diálogo entre las dos partes en conflicto,
  • el intermediador no tiene facultad resolutoria
  • y se trabaja en base al interés común.
Los elementos diferenciadores son muchos, pues la intermediación se caracteriza por los siguientes elementos:

  • el intermediador se presenta en auxilio del deudor hipotecario, vela por el interés de éste y permite reducir el desequilibrio existente entre él y la entidad financiera,  
  • la forma de comunicación con la entidad puede ser telefónica, por medio de escritos o de forma directa, sin necesidad de que esté presente la persona titular de la vivienda.
  • asesora al deudor.
  • y propone soluciones a las partes.
La intermediación no es mediación, pero las dos son manifestaciones de la creciente tendencia social a buscar soluciones en base a los intereses comunes, que satisfagan a ambas partes bajo la fórmula “ganar-ganar”, en lugar de “ganar-perder”.

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4 comentarios:

  1. Estimada compañera, gracias por tu artículo, ha esclarecido la diferencia de conceptos, pues un tema que me he planteado en diversas ocasiones con la mediación, es que a pesar de ser necesaria, a los clientes puede llegar a generarle cierta indefensión pues no deja de ser una situación en la que no se encuentran en la presencia de su abogado, y tampoco se garantiza un acuerdo final, que de no existir posteriormente podría afectar a la prueba y por tanto a la defensa del cliente.

    En cualquier caso los abogados siempre hemos llegado, en defensa del cliente a transacciones judiciales y extrajudiciales, y conocemos las necesidades del cliente y lo más beneficioso para ello, por lo que la doble cualidad de abogados y mediadores es la condición idónea para llegar a acuerdos sin que el cliente pueda ver alterados sus intereses.

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  2. Hola, compañer@:

    Gracias a ti por tu comentario. La mediación tiene unos elementos propios que protegen a las partes de esas consecuencias negativas. Siempre pueden contar con el asesoramiento de su abogad@ y además es importante que así sea, para que el acuerdo alcanzado satisfaga sus intereses de la forma que cada una de las partes desea. En mediación el mediador deja de actuar como abogado.

    En intermediación los conocimientos jurídicos son muy importantes para poder plantear opciones a las partes y buscar soluciones. En cambio en mediación son las propias partes las que buscan sus opciones y soluciones.

    En ambos casos, el tercero actúa bajo un terreno distinto a aquél sobre el que se trabaja en la vía judicial y es el terreno del interés común, en lugar del terreno de la pretensión individual.

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  3. Aqui hay un trabajo pertinente al tema:

    http://inter-mediacion.com/tecnicas-de-rc/mediacion-en-tiempos-de-crisis-financiera/

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  4. Un artículo muy interesante y completo, Nora. Gracias por compartirlo.

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