16 de julio de 2013

El asunto de los alquileres turísticos de verano

Autor: Francisco Delgado Montilla
Abogado, socio en C&D Solicitors


El día 5 de Junio de 2013 se publicó en el BOE la nueva Ley 4/2013 de 4 de Junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, a través de la que el Gobierno quiere regular los alquileres de verano, incontrolados por parte de la Agencia Tributaria.

Los dos objetivos básicos de esta norma son, por un lado intentar cambiar los hábitos de la población en cuanto a cómo cubrir la necesidad de vivienda, y, por otro lado, tratar de luchar contra la economía sumergida que existe en el mundo de los alquileres de verano.

Sin embargo, esta normativa ha dejado sin amparo legal al alquiler de verano. Es decir, la nueva Ley dispone que esos “arrendamientos para usos distintos de vivienda” ya no serán regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), sino que serán las propias Comunidades Autónomas las que regulen esta materia en sus territorios, según sus propios criterios.

En concreto, en Andalucía la normativa existente al respecto es bastante restrictiva y dura en comparación con otras comunidades autónomas. Como ejemplo de esto, en Andalucía, la normativa deja ahora fuera a los que no tengan al menos tres viviendas en el mismo edificio o complejo urbanístico para alquilar. Con eso bastaría para dejar sin posibilidad para alquilar su segunda vivienda a un altísimo porcentaje de propietarios. Y todo ello, en aras de la lucha contra el “intrusismo” y la competencia desleal para los operadores turísticos tradicionales.

Alternativamente, la nueva Ley impone unas medidas restrictivas y de control para este tipo de alquileres de verano, como lo es el que la Agencia Tributaria obliga a las comercializadoras de electricidad a presentar anualmente un documento que incluya los datos de consumo de los hogares. Con ello se persigue estar en posesión de los datos necesarios para poder detectar este tipo de alquileres que no sean declarados.

Lo que dice literalmente la nueva Ley es los siguiente:  “Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley: La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.”

Pues bien, al hilo de este enunciado podemos decir que existe terreno para el debate y la interpretación de esta norma, en el sentido de si se puede alquilar una vivienda en vacaciones por parte de un propietario particular. Desde luego pensamos que puede hacerse, pero habrá que diferenciar dos tipos de escenarios. Una cosa es el alquiler por días con fin turístico y otra diferente es el arrendamiento de temporada.
En el primer caso (alquiler por días con fin turístico), se trata de una explotación habitual de alquiler por un profesional de la actividad, que incluye además del alojamiento una serie de servicios complementarios. Realmente, hasta ahora, este tipo de arrendamiento de apartamentos turísticos también se consideraba excluido de la LAU, estando regulados por normas específicas dictadas por los organismos competentes.
En el segundo caso (arrendamientos por temporada), no nos encontramos ante un negocio empresarial ni actividad turística alguna; sino que se trata de una cesión temporal sin ninguna obligación adicional. 
En consecuencia, no parece que esta nueva Ley afecte a las personas que se encuentren en esta última situación descrita. Éstos pueden seguir alquilando viviendas por temporadas, ya sean por un plazo amplio,  o bien por periodos cortos (incluso por días) en el ejercicio de sus derecho como propietarios. Y estos arrendamientos quedan regulados al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU).
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Imagen: Javier Serrano

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