15 de marzo de 2013

Aula de inglés jurídico (VII): Land law

En esta entrada vamos a referirnos al Derecho inmobiliario inglés, no exento de cierta complejidad de cara a entender alguna de sus figuras jurídicas. De conformidad con éste, existen dos tipos de derechos (two types of estates): freehold y leasehold. Dejando de lado el hecho de que en última instacia todo pertenence a la Corona -si bien sus súbditos desconocen por regla general esta relación con su soberana-, freehold parece claramente corresponder a nuestro derecho de propiedad, tal y como nosotros lo entendemos. Si eres el propietario (freeholder) de un inmueble (premises), lo eres hasta que falleces o decides disponer de dicho bien (until you decide to dispose of it). El concepto que ofrece una mayor dificultad a la hora de entenderlo y tratar de trasladarlo a nuestro ordenamiento para encontrar una equivalencia es el leasehold. En una primera acepción, lease es sinónimo de tenancy agreement, lo cual nos lleva al concepto de arrendamiento. Pero cuando nos encontramos con que alguien "compra un leasehold" por 99 ó 999 años, esta equiparación queda fuera de juego.
Para poder entender mejor esta segunda acepción del leasehold tenemos que referirnos a la propiedad horizontal en el ordenamiento objeto de estudio. Hasta 2004, en que se aprobó la ley de propiedad horizontal (the Commonhold Act was passed)  no existió en Reino Unido una regulación específica de la misma. Tengamos en cuentra que la mayor parte de los ciudadanos británicos viven en casas, no en pisos; pero no es menos cierto que también existen los bloques de viviendas. Esto se regulaba a través de la figura del leasehold. Aparentemente lo que sucede es lo siguiente: el dueño de un terreno que decide construir en él un bloque de pisos (a block of flats) continúa siendo dueño de la superficie, del terreno (ground) y otorga (grants) los leaseholds sobre los pisos por periodos que frecuentemente son de 99 ó 999 años, cobrando a los leaseholders una cantidad por el mantenimiento de las zonas comunes (communal areas) y a veces una renta por el terreno (a ground rent). La explicación más sencilla que podemos encontrar y dar es que el leasehold y el freehold se diferencian fundamentalmente en que el primero tiene siempre un límite temporal (is limited in time), más o menos extenso como vemos. Desconocemos la implantación y penetración que haya podido tener la Commonhold Act de cara a regular la propiedad horizontal.  Como curiosidad, señalar que para comunicarnos con nuestros clientes anglosajones aquí en España, quizá nos interese leer el libro "You and the law in Spain" de David Searl, "la Biblia para los extranjeros en España" según "The Times", y para nosotros una explicación en inglés de nuestro propio sistema que puede resultarnos muy útil. 
Centrándonos en el contrato de arrendamiento (tenancy agreement or lease), podemos distinguir entre arrendamiento de vivienda y para otros usos distintos (residential lease and commercial lease). El tipo de cláusulas que habitualmente se dan en este contrato, y que en inglés suelen ir precedidas por un título son, entre otras: 
  • Partes (parties)
  • Descripción del inmueble (description of premises)
  • Inventario (inventory)
  • Uso (Use of premises)
  • Renta (rent)
  • Duración (term)
  • Forma de pago (method of payment)
  • Disfrute pacífico (quiet enjoyment)
  • Resolución del contrato (termination)
  • Derecho aplicable (Relevant or applicable law)
Interesante, para terminar, hacer una mención a la expresión "AS IS" cuyo uso entendemos equiparable de alguna manera a la expresión española "como cuerpo cierto". En inglés se emplea para indicar que el vendedor no se hace responsable del estado del inmueble, que lo entrega "como está" (in as is condition) y es competencia del comprador saber exáctamente en qué condiciones está el mismo. 


Imagen inicial tomada de www.thesustainablelawblog.com

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